Michel DE MUYLDER, Notaire à 1050 BRUXELLES

1/ Réforme de la copropriété

Depuis le 1er janvier 2019, beaucoup de choses ont changé pour les copropriétaires d'un immeuble à appartements. Les nouvelles règles relatives à la copropriété résolvent un certain nombre de goulots d'étranglement et de conflits de l'ancienne loi. Une difficulté, par exemple, concernait la prise de décisions relatives aux travaux importants sur le bâtiment et leur financement. Voici quelques changements importants à cet égard :

• Les décisions concernant les travaux dans les parties communes (par exemple, la rénovation de la cage d'escalier, de la façade, etc.) devaient être prises avec une majorité de 3/4 des voix à l'assemblée générale. Depuis le 1er janvier, une majorité de 2/3 suffira.
• Les décisions relatives aux travaux requis par la loi (par exemple, pour se conformer aux normes d'isolation, à la sécurité incendie, etc.) étaient prises à la majorité des 3/4, mais, désormais, cette règle est assouplie par l'introduction d'une majorité de 50% + 1 voix.
• Il ne faut plus d'unanimité pour la démolition suivie d’une reconstruction d'anciens immeubles d'habitation : une majorité de 4/5 suffit, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.
• Autre nouveauté : si la situation s’avère complètement bloquée, les copropriétaires peuvent s’adresser au juge de paix afin que celui-ci désigne un administrateur provisoire qui prendra les décisions à la place de l’association des copropriétaires.
• Une contribution au fonds de réserve est également rendue obligatoire afin que les investissements importants et nécessaires dans le bâtiment puissent être pris en charge financièrement : chaque copropriétaire doit constituer un capital de réserve d’au moins 5% du montant qu’il verse pour les charges ordinaires (travaux d’entretien).
• Enfin, la réforme a également introduit également le principe "le payeur décide" : si le règlement de copropriété met les frais d’une partie commune à la charge exclusive de certains copropriétaires, en principe seuls ces copropriétaires participeront au vote relatif aux travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement de cette partie commune.

La plupart de ces nouvelles règles faciliteront dorénavant la prise de décisions des copropriétaires, ayant un impact direct sur la qualité, la sécurité et la durabilité du bâtiment, sans heurts et sans blocage.

2/ La location d’un bâtiment peut être soumise à la TVA sous certaines conditions

Avant le 1er janvier 2019, les locations de biens immeubles situés en Belgique étaient exonérées de la TVA, ce qui signifiait que le propriétaire d’un bien immeuble mis en location n’était pas autorisé à déduire la TVA sur les différents frais de construction, d’acquisition ou de rénovation de celui-ci.

Depuis le 1^er janvier 2019, une taxation optionnelle à la TVA peut être appliquée à la location de biens immobiliers à usage professionnel. Les parties peuvent donc décider (de commun accord), si elles le souhaitent, d’opter en faveur du régime TVA en cas de location immobilière professionnelle, moyennant certaines conditions. Le locataire lui-même doit être assujetti à la TVA et le bien doit être utilisé uniquement à des fins liées à son activité économique. Attention, ce nouveau régime ne s’applique donc pas aux locations immobilières à des particuliers.

S’il opte pour le régime TVA, le bailleur facturera la TVA sur le montant du loyer et pourra ainsi déduire la TVA payée en amont sur les travaux de construction et les travaux de rénovation profonde. Le locataire pourra, quant à lui, déduire la TVA sur le loyer. Ce régime de TVA optionnel est uniquement d’application, sous certaines conditions, pour les nouvelles constructions ou les rénovations importantes de bâtiments entamées à partir du 1^er octobre 2018. Cette condition de délai n’est pas applicable aux entrepôts, qui bénéficient du nouveau régime, qu’ils soient anciens ou nouveaux.

En outre, depuis le 1^er janvier également, cette taxation à la TVA est devenue obligatoire pour les locations de courte durée (à savoir, pour une période ne dépassant pas 6 mois) de biens immobiliers. Il ne s’agit donc plus d’une option : ces locations seront obligatoirement soumises à la TVA. Exemples : location pour des réunions, congrès, séminaires, fêtes, expositions, etc.

Des exceptions sont néanmoins prévues pour les biens immobiliers qui sont affectés à des fins de logement (exemples : résidence principale, résidence secondaire, maison de vacance, kot étudiant), pour les personnes physiques qui ne consacrent pas le bien à leurs activités économiques mais à des fins privées (exemple : location d’une salle pour l’organisation d’une fête de famille), pour les organisations sans but lucratif ou pour certaines activités à caractère socio-culturel (exemple : location de locaux à des mouvement de jeunesse). Toutes ces formes de location restent exemptées de TVA.

3/ Obligation de disposer d’une attestation relative à la pollution du sol pour toute cession d’un terrain en Wallonie

Afin de garantir une meilleure qualité des sols en Wallonie et une dépollution effective de ceux-ci, un nouveau décret relatif à la gestion et à l’assainissement des sols est entré en vigueur le 1^er janvier 2019.

Ce décret impose désormais de disposer d’une attestation relative à la pollution du sol préalablement à la cession de tout  terrain (exemple : vente) ou lors de la cession de tout permis d’environnement et lors de l’introduction d’un permis d’environnement pour une installation ou activité présentant un risque pour le sol. Cette attestation consiste en un extrait conforme de la BDES (Banque de Données de l’Etat des Sols). Cette obligation vient renforcer l’information du cessionnaire (c’est-à-dire, dans le cas d’une vente : l’acquéreur). Ce dernier sera dès lors mieux protégé quant à la situation du sol du terrain qu’il acquiert.

Le nouveau décret détermine par ailleurs clairement les situations (faits générateurs) dans lesquelles une étude d’orientation du sol devra être effectuée. Ce sera notamment le cas pour le demandeur d’un permis d’urbanisme par exemple, si son terrain est renseigné dans la BDES comme étant pollué ou potentiellement pollué (couleur « pêche » sur le site de la BDES). En cas de pollution avérée, des mesures d’assainissement seront imposées mais les procédures seront désormais plus rapides, plus simple et plus souples, tout en gardant en point de mire le renforcement de la sécurité juridique, l’application des principes de précaution et de proportionnalité et l’application du principe du pollueur-payeur.

L’obligation de disposer d’une attestation de sol préalablement à une cession immobilière existe déjà à Bruxelles (auprès de Bruxelles Environnement) et en Flandre (auprès de l’OVAM).

Plus d’infos ici.

4/ Nouvelles règles pour les baux d’habitation en Flandre

Suite à la régionalisation du bail, il appartient à chacune des régions de déterminer ses règles relatives aux baux d’habitation. Les nouvelles règles sont déjà en vigueur depuis le 1^er janvier 2018 à Bruxelles et depuis le 1^er septembre 2018 en Wallonie. C’est désormais au tour de la Flandre, dont les nouvelles règles entourant le bail sont entrées en vigueur ce 1^er janvier 2019.

Ces nouvelles règles s'appliquent aux personnes qui, depuis le 1er janvier 2019, concluent un contrat de bail d’habitation en Flandre. La transparence entre le bailleur et le locataire joue ici un rôle majeur : d’une part, le bailleur doit fournir des informations suffisantes dans son contrat de bail et dans sa publicité, d'autre part, le décret stipule explicitement que le locataire est tenu d'informer le bailleur de tout défaut éventuel pour lequel une réparation est nécessaire. Les informations à mentionner et à publier comprennent non seulement le loyer, mais également les charges et les coûts liés au bien. Cette obligation s'applique également si le locataire est un étudiant. Les étudiants bénéficient désormais de leur propre bail, de sorte qu'ils sont davantage protégés. En outre, de nouvelles règles sont introduites en vue de lutter contre la discrimination. Le nouveau décret clarifie davantage les règles concernant les contrats de bail de rénovation. Les nouvelles règles résolvent également un certain nombre d'ambiguïtés en ce qui concerne les réparations lourdes et moins lourdes. La garantie locative est désormais égale à 3 mois de loyer. Dernier point mais non le moindre : le nouveau décret élimine certaines incertitudes en cas de décès du bailleur ou du locataire.

5/ Le nouveau woningpas est arrivé en Flandre !

Lorsque vous souhaitez vendre, rénover ou louer une habitation, vous vous retrouvez face à beaucoup de paperasse à remplir. Le tout nouveau Woningpas, qui a déjà été lancé en décembre, apporte une énorme simplification administrative. Il s’agit d’un passeport numérique gratuit rassemblant de nombreuses informations relatives à votre habitation. Dans un premier temps, ces informations concernent principalement la disposition et l'emplacement du bâtiment, l'environnement, la sensibilité aux inondations et le contenu du certificat PEB, mais dans une phase ultérieure, la vue d'ensemble sera complétée par d'autres certificats et documents. Le laissez-passer pour la maison en est donc encore à ses balbutiements, mais ce nouvel outil, adapté aux besoins des citoyens, devient sans aucun doute, en 2019, une source d'information utile pour les propriétaires. Vous voulez tester ce nouvel outil vous-même? Jetez un coup d’œil sur www.woningpas.vlaanderen.be

Source: Fednot

L'année dernière, 63.094 testaments ont été inscrits en Belgique au Registre central des Testaments, une base de données dans laquelle la Fédération du Notariat tient à jour tous les testaments présentés. Par rapport à 2017, il s’agit d’une augmentation de presque 15 % et même d’un record sur les dix dernières années.

Le Registre central des Testaments (CRT) constitue une base de données regroupant tous les testaments qui ont été établis devant un notaire en Belgique ou les testaments olographes qui ont ensuite été déposés chez un notaire.

Le CRT contient entre-temps plus de 3,5 millions de dispositions relatives aux successions.

L’année dernière, 63.094 testaments ont été présentés à l’enregistrement, ce qui représente presque 15% de plus que les 55.042 testaments en 2017.

Il s’agit tant de nouveaux testaments que d’adaptations de testaments existants. « Beaucoup de personnes ont revu leur testament ou en ont établi un en raison des nouvelles règles en matière de succession qui ont débuté au 1^er septembre », déclare le notaire Renaud Gregoire, porte-parole de Notaire.be.

CRT

Le CRT est un instrument opportun après le décès. Via le registre, le notaire et/ou les héritiers peuvent vérifier si un testament a été établi.

Le CRT contient l’identité de la personne qui a établi le testament, le nom du notaire qui le conserve, ainsi que la date d'établissement ou de dépôt (pour les testaments olographes) du testament. Le testament même ou son contenu ne se trouve pas dans la base de données.

Tant que vous vivez, personne ne peut retrouver si vous avez établi un testament, encore moins en connaître le contenu. Cela n’est révélé qu'après le décès.

Lorsque vous décédez, le notaire consulte le CRT si les proches parents ou les parties concernées l’informent de votre décès.

Quels testaments ? 

Si vous souhaitez établir un testament, il existe différentes manières de le faire.

Vous pouvez dicter un testament à un notaire (en présence de deux témoins) ou à deux notaires. Dans ce cas, le testament est établi sous forme d’un acte notarié et vous pouvez être rassuré. Il est en effet particulièrement difficile pour vos futurs héritiers de remettre en question l’authenticité et la validité de votre disposition de dernière volonté.

En outre, le notaire ne dressera le testament que s’il n’émet aucun doute quant à votre santé mentale. Il est donc difficile pour vos futurs héritiers de démontrer que vous n’aviez pas toutes vos facultés au moment où vous avez dicté votre disposition de dernière volonté.

Vous pouvez également rédiger vous-même le testament. Toutefois, un testament olographe comporte de nombreux risques. Ainsi, il existe de strictes conditions de forme. Les héritiers légitimes peuvent refuser purement et simplement de reconnaître le document olographe. Ils peuvent émettre des doutes quant à la date, la signature ou l'écriture.

« De plus, un testament olographe présente des écueils sur le plan du contenu », avertit le notaire Grégoire. « Votre droit de disposition n’est pas absolu. Vos enfants ne reçoivent peut-être pas une certaine partie de votre patrimoine dont ils ont droit au minimum selon la loi, même si le contact avec vos enfants est rompu depuis des années. »

Par ailleurs, vos héritiers peuvent toujours prétendre que vous ne saviez pas ce que vous faisiez lors de l'établissement de votre testament.

Si vous ne déposez pas ce testament olographe chez un notaire, vous encourez également un risque de perte.  La personne qui trouve en premier le testament et qui estime qu’elle a été lésée, peut le déchirer. « La personne qui trouve en premier le testament olographe décide de son sort », poursuit le notaire Grégoire.

En déposant votre testament chez le notaire et en le faisant dûment enregistrer, vous vous assurez de ne pas le perdre et qu’il parvienne aux bonnes personnes après votre décès.

Source: Fednot