La durée du bail
Il n'existe plus de bail à durée indéterminée. maintenant, tous les baux ont une durée déterminée.
Les intérêts des propriétaires et des locataires sont souvent divergents:
les propriétaires ne souhaitent généralement pas que leur immeuble soit indisponible pour une trop longue période.
les locataires recherchent une garantie et une sécurité pour leur logement, qui ne leur sont accordées qu'avec un contrat de plus longue durée.
Il a fallu trouver un équilibre entre les intérêts de chacun, et, pour ces raisons, la loi impose comme principe de base une durée de neuf ans.
Dans certaines situations, propriétaires et locataires peuvent décider de conclure un bail de courte durée (par exemple pour un fonctionnaire étranger qui doit rester en Belgique pendant deux ans) ou un bail de longue durée (par exemple pour un immeuble que le locataire s'engage à rénover entièrement). Il est même parfois possible de conclure un bail à vie qui permettra au locataire d'habiter l'immeuble sa vie durant.
Possibilité d'y mettre fin anticipativement
Bloquer définitivement le propriétaire ou le locataire pendant une période de 9 ans peut engendrer des situations inéquitables: il existe des situations où le propriétaire doit pouvoir reprendre la possession de son immeuble ou des cas où le locataire doit pouvoir se dégager.
La loi a dès lors prévu que chaque partie pouvait anticipativement mettre fin au bail:
- Congé donné par le propriétaire: le propriétaire peut mettre fin au bail, soit pour occupation personnelle (pour lui ou un de ses parents), soit pour faire exécuter des travaux, soit pour convenance personnelle, mais à ce moment, il devra verser une indemnité au locataire.
- Congé donné par le locataire: le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, mais, il devra respecter un préavis, et, dans certains cas, payer une indemnité.
Fin du bail
Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin à son terme: il faut toujours adresser un congé, soit pour permettre au locataire de retrouver un autre logement, soit pour permettre au bailleur de trouver un autre locataire. A défaut de congé, le bail sera prorogé. En cas d'existence de circonstances exceptionnelles, les parties, de commun accord, ou le juge de paix, à défaut d'accord, peuvent décider de proroger le bail pour une durée déterminée.
Le bail continue même en cas de décès du bailleur ou du locataire: le décès d'une des parties ne met pas fin au bail, sauf s'il s'agit d'un bail à vie.
Il existe cependant d'autres possibilité de mettre fin au bail: soit de commun accord, en établissant une convention de résiliation, soit unilatéralement, si l'autre partie ne respecte pas ses engagements, en demandant la résolution judiciaire.